В международной практике строительства, а также в настоящее время и в России подрядчик на строительство объекта, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов строительно-монтажных работ, для выполнения которых заказчик собирается пригласить отдельных подрядчиков. Такие работы называются лотом. В соответствии с заданием заказчика проектировщик или сам заказчик, подготавливая тендерную документацию, разбивает проект на отдельные лоты. Это могут быть как отдельные сооружения, так и отдельные виды работ (земельно-скальные, бетонные и др.).

Стоимость каждого из лотов определяется либо локальной сметой, либо объектной, либо суммой нескольких объектных и локальных смет. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет. Составленная проектировщиком проектно-сметная документация является собственностью заказчика. Подрядчик или подрядчики, намеревающиеся принять участие в торгах, выкупив за небольшую сумму или получив бесплатно тендерную документацию, сами определяют стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.

Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика определяются рядом факторов, главными из которых обычно являются: предлагаемая цена и гарантии выполнения работ в соответствии с требованиями заказчика, имидж подрядной строительно-монтажной фирмы, технические и технологические предложения, методы технологии производства работ, наличие инфраструктуры, финансовые условия и финансовые гарантии. После подведения итогов и определения подрядчика между заказчиком и подрядчиком заключается контракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ. Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определяется на основании обоюдно приемлемых финансово-экономических условий. К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, составленной проектировщиком при разработке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой указывает предполагаемые издержки производства и планируемую прибыль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение. В подавляющем большинстве случаев компромиссное решение достигается путем достаточно напряженных переговоров и соответствующего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.

Методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции (МДС 81-1.99) рекомендуется следующий порядок формирования договорных цен на строительную продукцию.

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений. В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

• инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек) – при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов;
• расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика – при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации.

Сметы (расчеты) инвестора) и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять на текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документе инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию. Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Формирование договорных торгов по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд является обязательным и производится в порядке, установленном Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р/18-7, с последующими изменениями и дополнениями.

При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

При принятии совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющуюся неотъемлемой частью договора подряда.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон.

Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости – по пусковым комплексам.

После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.

За итогом договорной цены на строительную продукцию отдельной строкой указывается сумма НДС.