Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – результат договоренности сторон договора управления многоквартирным домом. Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы (Постановление ФАС СЗО от 17.12.2009 по делу N А66-5611/2009). Однако, прежде чем предложить жильцам ту или иную цену, следует определить ее для себя.

При установлении цены содержания и ремонта жилого помещения первичен перечень работ и услуг. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без определения соответствующего ей перечня работ и услуг не имеет смысла. Между тем на практике многие управляющие организации не утруждаются планированием конкретных видов и объемов работ, объявляя лишь общий размер платежа. В этой ситуации получается, что собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. Становится нереализуемой норма о соразмерном уменьшении платы за содержание и ремонт при неустановлении периодичности выполнения определенных работ (для которых периодичность не определена нормативными актами). Также управляющая организация принимает на себя ответственность за надлежащее состояние общего имущества в целом (это дает жилинспекции возможность штрафовать ее за любое нарушение), но на деле не несет перед собственниками помещений ответственности за выполнение каких-либо конкретных работ.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений (п. 17 Правил содержания и ремонта общего имущества). Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. Также в качестве основы при разработке перечня работ и услуг для конкретного дома можно воспользоваться Приложением 2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75. Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.

К сведению. Существует мнение, что стороны договора управления многоквартирным домом объективно не могут определить конкретный перечень работ, поскольку неизвестно, какие именно работы потребуется выполнить в доме в течение срока действия договора. Такой вывод прозвучал в Постановлении ФАС ЗСО от 23.12.2009 по делу №А45-22500/2009 применительно к вопросу привлечения управляющей организации к административной ответственности за нарушение Правил содержания общего имущества. Арбитры продолжили: данный договор нельзя отнести к договору возмездного оказания услуг, а соответственно, нельзя и принять во внимание, что ответственность управляющей организации ограничивается обязательствами по соответствующему договору. Однако такой подход представляется весьма спорным.

Предлагаемый собственникам помещений размер платы должен быть обоснованным и должен обеспечивать управляющей организации рентабельность. В связи с этим особую важность приобретает планирование на предприятии. Если организация только выходит на рынок управления жилфондом, ей нужно спланировать себестоимость работ, что фактически означает составление сметы. При планировании себестоимости работ можно воспользоваться следующими нормативными документами:

1. Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 №303;
2. Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 09.12.1999 №139;
3. Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 22.08.2000 №191.

Также в помощь хозяйствующим субъектам предлагаются различные методические рекомендации, иные пособия, не имеющие статуса нормативного документа, и программные продукты, предназначенные для определения стоимости работ по содержанию и ремонту конкретного дома. Кроме того, на рынке представлены консалтинговые компании, специализирующиеся на услугах по обоснованию тарифов.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это результат договоренности сторон договора управления. Указанная плата не подлежит государственному регулированию, порядок ее формирования законом не закреплен. Правило о тождестве цен приобретения и реализации распространяется только на предоставление коммунальных услуг управляющей организацией (п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг). Компания вовсе не обязана исчислять плату за содержание и ремонт жилого помещения для жильцов многоквартирного дома, исходя только из своих фактических расходов на оплату соответствующих работ и услуг, выполненных привлеченными организациями. Ничто не мешает управляющей компании применить наценку к стоимости подрядных работ. Аналогичным образом не регламентируется размер рентабельности при выполнении каких-либо работ силами штатных работников.

Чтобы соблюсти право потребителей на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, стоимость каждой услуги и работы должна быть определена отдельно. Причем такая детализация целесообразна в договоре управления (и, соответственно, в отчете управляющего перед собственниками помещений), в то время как в платежном документе, как правило, не требуется разделять плату за содержание и ремонт жилого помещения на составляющие.

Нередко в платежных документах можно встретить наряду со строками Содержание и ремонт жилого помещения, Капитальный ремонт общего имущества такие строки, как Вывоз ТБО, Обслуживание лифтов. Несмотря на то что, форма платежного документа не утверждена на законодательном уровне, квитанции с указанием всех перечисленных выше услуг одновременно не только выглядят нелогично, но и не соответствуют Правилам содержания общего имущества. Так, вывоз ТБО и обслуживание лифтов являются составными частями услуги по содержанию общего имущества наряду с уборкой помещений общего пользования, обеспечением мер пожарной безопасности, а также осмотрами общего имущества. Выделение отдельных составляющих содержания общего имущества может дать повод считать, что вывоз ТБО и обслуживание лифтов не относятся к содержанию, что, хоть и вызывает много споров среди обывателей, с точки зрения действующего законодательства неверно.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации работ, услуг налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых работ, услуг обязан предъявить покупателю сумму налога (исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля цены и в расчетных документах выделяется отдельной строкой). Однако из этого правила есть исключение: согласно п. 6 ст. 168 НК РФ при реализации работ, услуг населению по розничным ценам (тарифам) сумма НДС включается в эти цены (тарифы) и в чеках и других документах, выдаваемых покупателю, не выделяется. Иначе говоря, налогоплательщик обязан указать в договоре цену с учетом налога (Письмо Минфина России от 06.02.2008 №03-07-14/04). Следовательно, управляющая организация – плательщик НДС не вправе устанавливать цену так: «Размер платы за содержание и ремонт составляет 14 руб. в расчете на 1 кв. м площади помещения без учета НДС». Чтобы при выставлении расчетных документов правомерно увеличивать цену на сумму налога, значение цены с учетом НДС следует прописать в договоре.

Если организация является плательщиком НДС и реализует работы, услуги населению по розничным ценам, по умолчанию считается, что цены включают в себя НДС. Поэтому при отсутствии в тексте соглашения специальных оговорок относительно НДС (например, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет 14 руб. в расчете на 1 кв. м») управляющая организация не вправе увеличивать цену на сумму налога.

Подчеркнем, что невыделение суммы НДС при реализации работ, услуг населению не влечет освобождение продавца от исполнения обязанностей налогоплательщика (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 №15613/08). В ситуации, когда налогоплательщик обязан уплачивать НДС, но цена установлена без учета налога (и об этом специально сообщалось потребителям), возникает вопрос о порядке расчета налога: начислять его сверху на установленную цену либо считать, что тариф всегда включает сумму НДС, и вычленять налог из тарифа по расчетной ставке 18/118. Арбитражная практика свидетельствует о том, что инспекторы предпочитают второй вариант, более выгодный для управляющей организации (Постановления ФАС ПО от 17.11.2009 по делу №А55-19772/2008, от 30.10.2009 по делу №А55-16880/2008). Получается, что НДС в любом случае не может увеличивать розничную цену, и для организации, являющейся налогоплательщиком, считается, что цена всегда содержит налог.

К сведению. По нашему мнению, это допустимо только в рамках реализации работ, услуг населению по розничным ценам. При реализации в обычном порядке организация не вправе самостоятельно вычленять НДС из стоимости товаров, работ, услуг, выставленной покупателям. Ведь в общем случае согласно п. 1 ст. 168 НК РФ налог предъявляется к уплате покупателем дополнительно к цене (Постановление ФАС ПО от 07.05.2009 по делу №А12-11703/2008). Суммы НДС, начисленные, но не предъявленные потребителям при реализации работ, услуг, Минфин не разрешает включать в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль налогоплательщика, поскольку этот случай не предусмотрен в ст. 170 НК РФ (Письмо от 07.06.2008 №03-07-11/222).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ органы местного самоуправления (а в Москве и Санкт-Петербурге – органы государственной власти) устанавливают:

• для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда – размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, – размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Наличие размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного специально для нанимателей помещений муниципального и государственного жилфонда, само по себе не означает, что таким образом определена стоимость услуг и работ управляющей организации. Как правило, размер платежей собственников помещений устанавливается на их общем собрании и включается в договор управления домом. Законодательством предусмотрен лишь особый порядок расчетов с нанимателями, однако управляющая организация имеет право на получение платы за содержание и ремонт жилого помещения в полном объеме согласно договору управления (п. 4 ст. 155 ЖК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (в данном случае – управляющей организацией и собственником помещений – наймодателем). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. В рассматриваемой нами ситуации применение ставок, утвержденных органом местного самоуправления, базируется на соглашении сторон, поскольку размер платы за содержание и ремонт не подлежит государственному регулированию. Поэтому только при согласовании управляющей организацией и собственниками помещений условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующем утвержденному органом местной власти для нанимателей, цена работ и услуг исполнителя будет равна платежам, установленным органом местного самоуправления. Ссылку в договоре на цены, утверждаемые для нанимателей казенного жилфонда, следует рассматривать как порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, который в силу п. 3 ст. 162 ЖК РФ является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Удобство установления размера платы данным способом в подавляющем большинстве ситуаций нивелируется недостатками использования такого размера платы в работе. Дело в том, что установленный органами власти размер платы не позволяет провести в конкретном многоквартирном доме все необходимые работы. В Письме от 06.03.2009 №6177-АД/14 Минрегион отметил: с учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного размеру платы, установленному органом местного самоуправления для нанимателей.

Но и это еще не все неблагоприятные обстоятельства, возникающие при фактической передаче полномочий по определению размера платежей жильцов за работы и услуги управляющей организации. Давая в договоре управления многоквартирным домом ссылку на размеры платы, утвержденные органами власти, следует помнить о налоговых рисках. В этой ситуации налогоплательщик полностью зависит от воли чиновников, которые на свое усмотрение устанавливают плату с учетом НДС или без включения налога, что подчеркивают в соответствующих нормативных актах.

Так, в Постановлении от 27.08.2009 по делу №А19-3686/09 арбитры ФАС ВСО подтвердили правомерность претензий налоговой инспекции к управляющей организации, собиравшей плату с собственников помещений, исходя из размера, утвержденного органом местного самоуправления с учетом НДС. Рассуждения суда сводились к тому, что стоимость услуг (установленный размер платы) содержала НДС, следовательно, полученные от населения суммы также включали в себя НДС, в то же время выставление счетов-фактур населению Налоговым кодексом не предусмотрено (п. 7 ст. 168). Таким образом, ситуация полностью регулируется пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ, и управляющая организация должна уплатить НДС в бюджет. Заметим, что в этом конкретном случае налоговый орган рассчитал недоимку, исходя только из фактически полученных от населения денежных средств. Между тем в п. 5 ст. 173 НК РФ речь идет о сумме, выставленной в счете-фактуре, независимо от размера поступивших денежных средств. Однако, учитывая кассовый метод признания доходов при применении УСНО, у инспекторов, возможно, даже не будет необходимой информации для взыскания НДС с начисленной населению платы.

Добавим, несмотря на то что инспекторы на практике начисляют «упрощенцам» пени и штрафы за неуплату НДС, суды признают это неправомерным. Причина в том, что неблагоприятные последствия в виде уплаты пени и штрафа могут возникать только у лиц, имеющих статус плательщика НДС (см. ст. ст. 75, 119, 122 НК РФ). Организация, применяющая УСНО, не является налогоплательщиком на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Эта позиция преобладает в судебной практике (Постановления ФАС ВСО от 27.10.2009 по делу №А78-1910/2009, ФАС МО от 30.11.2009 №КА-А40/12713-09, ФАС УО от 30.11.2009 №Ф09-9330/09-С2).

В рассматриваемой ситуации также следует принять во внимание, что суммы НДС не увеличивают доходы «упрощенца». Такой вывод, основанный на определении дохода (ст. 41 НК РФ), изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 №17472/08: суммы, неосновательно исчисленные и полученные в качестве налога на добавленную стоимость плательщиком налога по упрощенной системе налогообложения, не являются его доходом для целей исчисления уплачиваемого им налога. Поэтому управляющей организации, уплатившей НДС в бюджет после предъявления налоговой инспекцией претензий, также можно скорректировать доходы, признаваемые при расчете единого налога. Поскольку допущенная ошибка привела к излишней уплате единого налога, налогоплательщик вправе не представлять уточненную декларацию за прошедшие периоды, а провести перерасчет налоговой базы текущего периода (абз. 3 п. 1 ст. 54 НК РФ).

Пример. ООО «Управление жилфондом», применяющее УСНО, заключило договоры управления с собственниками помещений в многоквартирных домах, согласно которым размер платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается равным размеру платы, установленному органом местного самоуправления для нанимателей. Постановлением главы муниципального образования утверждены цены с учетом НДС. От информационно-расчетного центра, привлеченного для расчета и сбора платежей населения, в 2009 г. поступило 8 650 230 руб. (вознаграждение агенту выплачивается отдельно и не удерживается им из перечисляемых обществу сумм). Эту сумму ООО «Управление жилфондом» указало в книге доходов и расходов и в декларации за 2009 г. В июне 2010 г. по результатам выездной налоговой проверки вынесено решение об отказе в привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности и предложено уплатить недоимку по НДС в размере 1 319 527 руб. Организация признала претензии инспекторов. ООО «Управление жилфондом» является субъектом малого предпринимательства и воспользовалось правом вести бухгалтерский учет кассовым методом.

Даже если размер платы установлен органом местного самоуправления без НДС, налогоплательщик обязан исчислить налог и уплатить его в бюджет.

В приведенных судебных разбирательствах налогоплательщики были освобождены от уплаты штрафа, поскольку арбитры признали отсутствие их вины в неуплате НДС (пп. 4 п. 1 ст. 111 НК РФ). Так, размеры платы устанавливались органом местного самоуправления без учета НДС, а предприятие не было наделено полномочиями по самостоятельному включению в утвержденные в установленном порядке тарифы на оказание услуг по содержанию и ремонту жилого фонда НДС и предъявлению его к уплате населению. Однако на такой исход рассчитывать, по нашему мнению, не стоит. Дело в том, что для управляющей организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, размеры платежей, утвержденные властями, не являются обязательными для применения. Поэтому вместо ссылки на местный нормативный акт компания могла указать конкретный размер платы и сделать оговорку об НДС. Управляющей организации следует определять налоговую базу, исходя из платы, согласно договору управления, а размер платы, утвержденный нормативным актом, использовать только для формирования задолженности нанимателей.

Вместе с тем если управляющая организация создана в форме муниципального предприятия или учреждения, то орган местного самоуправления имеет право устанавливать тарифы на предоставляемые ею услуги (пп. 4 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). В этой ситуации выводы о невиновности налогоплательщика справедливы.

Добавим, что в соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ орган местного самоуправления утверждает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не только для нанимателей, но и для собственников помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления домом. Как разъяснил Минрегион в Письме от 12.10.2006 №9555-РМ/07, такое право реализуется только в случае установления платы за содержание и ремонт жилого помещения для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. также п. 34 Правил содержания общего имущества). В иных ситуациях диктовать собственникам помещений условия договора управления недопустимо. Однако нередко на практике собственники помещений выбирают какую-либо управляющую организацию, а вот размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании не устанавливают. Руководствуясь п. 4 ст. 158 ЖК РФ (если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления), управляющая организация не предпринимает никаких мер, полагая, что по умолчанию применяется размер платы, утвержденный местными властями. Однако согласно позиции Минрегиона (Письмо от 05.03.2009 №6093-АД/14), опирающегося на п. 36 Правил содержания общего имущества, п. 4 ст. 158 ЖК РФ применяется только собственниками помещений, выбравшими непосредственное управление многоквартирным домом. Вместе с тем в спорах о взыскании управляющей организацией задолженности с собственников помещений (если в договоре управления размер платежей не определен) арбитры ориентируются именно на п. 4 ст. 158 ЖК РФ (Постановления ФАС УО от 27.08.2009 №Ф09-5275/09-С5, ФАС ЦО от 25.12.2008 №Ф10-5705/08). В любом случае последствия для управляющей организации одинаковы: независимо от наличия или отсутствия в цене НДС она должна исполнять свои налоговые обязательства, но увеличивать установленную цену не вправе.

Мнение Минфина. Новые налоговые льготы по НДС применяются, если только управляющая организация реализует собственникам помещений услуги и работы по ценам их приобретения у поставщиков и подрядчиков.

Таким образом, для применения налоговой льготы управляющая организация должна обеспечить раздельный учет операций по реализации работ и услуг, выполненных подрядным и хозяйственным способами. Причем по подрядным работам и услугам, заказанным третьим лицам, учетные данные о перечне, объемах и стоимости приобретенных работ и услуг должны совпадать с аналогичными показателями, касающимися реализации этих работ и услуг собственникам помещений.

Сделанные финансистами выводы имеют существенное влияние на деятельность управляющей организации. Так, она предоставляет коммунальные услуги потребителям по тем же ценам, по которым она приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих предприятий, в силу Правил предоставления коммунальных услуг. Аналогичное требование выдвинул Минфин в Письме от 23.12.2009 №03-07-15/169 для правомерного применения налоговой льготы, предусмотренной пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ в отношении коммунальных услуг. Точно так же не начислять НДС при реализации жилищных услуг на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ возможно только при механическом перевыставлении стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, выполненных третьими лицами, собственникам помещений. Поэтому, если управляющая организация не содержит собственного штата производственных рабочих, все работы поручены подрядчикам, перед ней встает выбор: работать себе в убыток или применять новые налоговые льготы по НДС. Существует мнение, что управляющая организация оказывает услуги управления, которые имеют свою цену и выносятся в отдельную строку платежного документа. Если принять этот подход, получается, что управляющая организация осуществляет операции по реализации, как не подлежащие налогообложению (коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества), так и облагаемые (так называемые услуги управления). Следовательно, избежать ведения раздельного учета НДС не удастся.

Однако эта позиция представляется необоснованной, поскольку плата «за управление» фактически предназначена для финансирования общехозяйственных расходов управляющей организации и не является платой за какую-либо услугу (например, собственники помещений не имеют возможности отказаться от таких «услуг», как расчет платы за жилищно-коммунальные услуги и выставление платежных документов). Поэтому управляющей организации, чтобы обеспечить себе как минимум безубыточность (покрыть собственные административные расходы), необходимо устанавливать размер платы за содержание и ремонт общего имущества превышающим ее расходы на приобретение работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества. А это означает невозможность применения пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Самостоятельная разработка размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в каждом доме, хоть и затратна, позволит управляющей организации не только обеспечить рентабельность, но и минимизировать налоговые риски. Так, при слепом применении размеров платы, определенных органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилфонда, налоговые обязательства и финансовый результат деятельности зависят от воли властей, включивших или не включивших в тариф сумму НДС. Так, уплатить налог в бюджет придется даже «упрощенцу», если установленная плата содержала НДС. В свою очередь управляющая организация, являющаяся плательщиком НДС, обязана начислять налог независимо от указания на его наличие в утвержденной плате. Стремление применять освобождение от обложения НДС услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества также подразумевает взвешенный подход к ценообразованию.

автор: Е.В.Емельянова, Редактор журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»
Источник: «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2010, №2